De corporatie wil op deze manier iets goedmaken van het 'verlies' dat een gevolg is van een nieuw systeem om de jaarlijkse huurverhoging voor alle woningen (dit jaar met gemiddeld 3,4 procent) vast te stellen. Volgens manager H.P. Kip is Talis daardoor over het afgelopen jaar circa 700.000 euro aan huurpenningen misgelopen. Hij benadrukt dat de zogeheten huurharmonisatie geen gevolgen heeft voor de zittende huurders en voor de ijzeren voorraad van betaalbare huizen. Die voorraad bestaat in Nijmegen uit 8500 woningen die, afgezien van inflatiecorrectie, hooguit 440 euro per maand mogen kosten. In Wijchen telt Talis er 3500 op een totaal van 14.000 huizen in beide gemeenten.

Nijmegenaar Rob Essers heeft in een brief aan burgemeester en wethouders aan de bel getrokken. Hij spreekt van 'buitensporige' huurverhogingen en wil dat de gemeente Talis op andere gedachten brengt. Essers vreest dat de voorraad betaalbare woningen hierdoor wordt aangetast.

Kip spreekt dat tegen en betoogt in verschillende toonaarden dat de belangen van de huurders goed in het oog worden gehouden. Aanleiding is volgens hem dat de rijksoverheid de methode om de jaarlijkse huurverhogingen te bepalen heeft gewijzigd. Sinds enkele jaren volgt de huurverhoging niet de inflatie van het jaar daarvoor maar is de basis een gemiddelde over vijf voorgaande jaren, aldus de Talis-manager. Een 'flink oplopende inflatie' zorgde er zo voor dat de huurverhoging over 2002 anderhalf procent achterliep op de inflatie over 2001. Dat scheelde naar zijn zeggen in een jaar tijds 700.000 euro op de totale huurinkomsten, die dit jaar op 58 miljoen uitkomen.

Om die inkomstenderving deels goed te maken wordt sinds dit jaar het oude instrument van de huurharmonisatie weer toegepast. Bij elk van de circa 900 tot 1000 huizen die per jaar vrij komen wordt bekeken of de huur wel past bij de kwaliteit en de huidige marktwaarde. Is de huur veel te laag, dan wordt die opgetrokken tot een reëel niveau waar ook nog een huurder voor te vinden is. Kip wijst erop dat in dit soort gevallen mensen vaak jarenlang te goedkoop hebben gewoond. Hij noemt als voorbeeld een bepaalde woning met vijf kamers die nu 260 euro per maand kost. "Als die mensen ooit gaan verhuizen gaat de huur 70 procent omhoog, naar 440 euro. Want het is gewoon een grote woning. Maar het huis blijft wel betaalbaar."

Anderzijds zijn er volgens hem tal van woningen waarvan de huur nu al correspondeert met de kwaliteit en de marktwaarde en waar dus geen extra huurverhoging wordt toegepast. Bovendien, zo meent hij, zal een nieuwe huurder de verhoging vaak niet of nauwelijks in de portemonnee voelen omdat de huursubsidie omhoog gaat. Met veel nadruk stelt Kip dat de voorraad betaalbare woningen te allen tijd onaangetast blijft. "Dat blijft onze eerste doelstelling."

De grens voor deze groep ligt op 440 euro. Zouden huizen uit die voorraad opgetrokken worden naar een hoger niveau, dan moeten elders andere huizen aan die voorraad worden toegevoegd.
Haalt Talis harmonisatie opnieuw van stal, voor de twee grote collega-corporaties Portaal en Standvast Wonen, is die aanpak al jaren vaste prik.
Volgens directeur H. Kunst van Standvast gebeurt het vooral met vrij oude woningen in 'Oost' dat bij vertrek van een huurder een te lage prijs wordt opgetrokken. "Maar dat is mede gebaseerd op de investering die we dan in zo'n woning plegen."

Bron: De Gelderlander, donderdag 1 mei 2003

Geachte heer Essers,

In antwoord op uw brief van 18 april j.l. delen wij u het volgende mee.
Uit de informatie die Talis ons heeft geleverd blijkt dat deze
corporatie de afgelopen jaren steeds een inflatievolgend huurbeleid
heeft gehanteerd, met een verhogingspercentage gebaseerd op de
gemiddelde inflatie over de afgelopen 5 jaar. Door de hoge inflatie in
2001 was de huurverhoging in 2002 daardoor lager dan de inflatie. Om dit
te compenseren heeft Talis een systeem van streefhuren ingevoerd. Huren
die een meer realistische afspiegeling vormen van kwaliteit en locatie
van de woning. Vrijkomende woningen met een huur onder de streefhuur
krijgen een huurverhoging tot maximaal de aftoppingsgrens van € 440,= in
de Huursubsidiewet. Deze grens hanteren wij in Nijmegen ook als grens
voor de bereikbare voorraad. Dit beleid heeft alleen betrekking op
nieuwe huurders en heeft het geen invloed op zittende huurders.
Het uitgangspunt dat Talis hierbij hanteert is dat de omvang van zijn
bereikbare voorraad constant blijft. Dat uitgangspunt heeft onze
volledige instemming.

Maar ondanks het feit dat Talis met dit huurbeleid binnen de door het
ministerie van VROM vastgestelde landelijke kaders blijft, hebben we als
gemeente wel degelijk zorgen over de betaalbaarheid van het wonen. Deze
zorgen zijn recent nog versterkt door de voornemens van het nieuwe
kabinetsbeleid, die vooral ook de lagere inkomensgroepen hard zullen
treffen. Het huurbeleid zal de komende jaren aanlopen tegen de grenzen
van wat voor de primaire doelgroep nog betaalbaar is. Hoewel wij formeel
gesproken geen invloed hebben op het huurbeleid van corporaties hebben
wij Talis daarom schriftelijk verzocht deze grenzen de komende jaren
scherp in het oog te blijven houden. In meer algemene zin zullen we het
huurbeleid van alle sociale verhuurders in Nijmegen op dit punt blijven
volgen.

Wij delen niet uw indruk dat het huurbeleid van Talis slechts gericht is
op maximalisatie van de huuropbrengsten en dat volkshuisvestelijke
belangen uit het oog worden verloren, maar we zijn ons wel degelijk
bewust van de risico's in termen van betaalbaarheid. Aan uw verzoek om
onze invloed aan te wenden zijn we dan ook in bovengenoemde zin tegemoet
gekomen.


Hoogachtend,
college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen,

De Burgemeester,                   De Secretaris



w.g. mevr. dr. G. ter Horst        w.g. ir. H.K.W. Bekkers

Geachte heer Essers,

In antwoord op uw brief van 7 juni j.l. delen wij u het volgende mee.
De streefhuren die Talis hanteert zijn niet hetzelfde als de maximaal
redelijke huurprijs. De streefhuur kan afhankelijk van kwaliteit en
locatie van de woning variëren, maar nooit hoger zijn dan de maximaal
redelijke huurprijs. In het algemeen liggen de streefhuren onder de
maximaal redelijke huurprijs.
Daarbij hanteert Talis het uitgangspunt dat door het huurbeleid er geen
enkele woning die nu onder de bereikbaarheidsgrens zit door de
harmonisatie met streefhuren boven die grens terechtkomt. Voor alle
duidelijkheid: de bereikbaarheidsgrens is gedefinieerd als de onderste
aftoppingsgrens in de Huursubsidiewet en bedraagt per 1 juli 2003
€ 454,=.
Onze opvatting over het huurbeleid van Talis, zoals weergeven in onze
brief aan u van 19 mei j.l., is onveranderd.


Hoogachtend,
college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen,

De Burgemeester,                   De Secretaris



w.g. mevr. dr. G. ter Horst        w.g. ir. H.K.W. Bekkers